Rangfærsla um nauðungarsölu
Ólöf Guðný Valdimarsdóttir hefur skrifað nokkrar greinar sem birst hafa í Fréttablaðinu eða á Vísi undanfarið. Í dag birtist grein um nauðungarsölu. Í greininni setur hún fram dæmi um þær ógöngur sem fjölskyldur geta lent í á Íslandi í dag vegna þess að bankarnir eru svo hrikalega vondir og kerfið agalega ómanneskjulegt.
Markaðsvirði 100 fm íbúðar er 25 milljónir. Á henni hvíla 36 milljónir... Íbúðin fer á nauðungarsölu og banki sem á bæði lánin leysir hana til sín á 100 þúsund krónur fermetrann (stundum undir 20.000 kr. fermetrann) eða á 10 milljónir. Það gengur upp í kröfuna til lækkunar á 36 milljón kr. láninu. Eftir stendur skuld upp á 26 milljónir.
...Þegar bankinn loksins gerir dæmið upp framreiknar hann 36 milljóna kr. lánin, dregur 10 milljónirnar frá og fjölskyldan sem missti heimili sitt fær reikninginn fyrir mismuninum sem er þá meira en 26 milljónir. Samt er bankinn búinn að taka allt af henni. Ekki nóg með það heldur selur bankinn íbúðina aftur á markaðsvirði eða 230–250 þúsund kr. fermetrann eða allt að 25 milljónum. Bankinn hefur þá fengið 25 milljónir út úr íbúð sem hann „keypti" á 10 milljónir meðan fjölskyldan bíður þess sem verða vill. Auk þess á bankinn útistandandi mismuninn á nauðungarsöluverðinu og áhvílandi lánunum eða rúmar 26 milljónir hjá fjölskyldunni sem hann „keypti" íbúðina af. Og nú getur bankinn innleyst hagnað upp á 15 milljónir eða 25 milljónir mínus 10 milljónirnar sem hann „keypti" íbúðina fyrir.
Vandamálið við dæmi Ólafar er að lögum um nauðungarsölu var breytt fyrir rúmu ári til að koma í veg fyrir að þetta geti gerst.
Í lögunum stendur nú:
57. gr. laganna orðast svo:
Nú hefur sá sem notið hefur réttinda yfir eigninni ekki fengið þeim fullnægt með öllu af söluverðinu og getur hann þá aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir stendur af skuldbindingunni að því leyti sem hann sýnir fram á að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar.
Jafnframt er þeim heimilt sem kann að verða krafinn um eftirstöðvar skuldbindingar að höfða mál á hendur þeim sem með hana fer til að fá þær felldar eða færðar niður samkvæmt því sem segir í 1. mgr.
Markaðsvirði er ekki það verð sem eign var seld fyrir á uppboði. Leyfum Rögnu Árnadóttur, þáverandi dómsmálaráðherra að útskýra málið:
Sem dæmi má taka að ef fasteign er seld á nauðungarsölu og sá sem á veðrétt í fasteigninni kaupir hana á eina milljón. Krafa þess sem kaupir er 20 milljónir. Ef þessi kröfuhafi telur að hann hafi ekki fengið fulla greiðslu á kröfu sinni með því að kaupa fasteignina verður hann að láta meta markaðsvirði fasteignarinnar á þeim tíma sem hún var seld nauðungarsölu. Sé markaðsvirði fasteignarinnar 19 milljónir getur kaupandi krafið skuldarann um eina milljón, þ.e. þann mismun sem er á eftirstöðvum kröfunnar og þess sem var markaðsvirði fasteignarinnar. Í stuttu máli sagt er það þannig að skuldari getur ávallt gengið út frá því að markaðsvirði eignar sé dregið frá skuld hans. #
Dæmi Ólafar er semsagt kolrangt. Skulduga fjölskyldan er vissulega ekki í góðum málum en markaðsvirði íbúðarinnar við uppboð dregst frá skuldinni. Í stað þess að skulda 26 milljónir eins og Ólöf heldur fram í grein sinni skuldar fjöldskyldan 11 milljónir. Þetta er skekkja upp á 15 milljónir í einni lítilli grein. Það munar um minna.
Umræðan um skuldavanda heimilanna þarf að verða málefnalegri og má ekki byggja á óskhyggju eða rangfærslum. Það gengur ekki að fólk sé að skrifa grein eftir grein byggða á rangtúlkunum eða vanþekkingu. Því miður held ég að greinar Ólafar séu flestar álíka góðar og grein dagsins.
Vandamálið með þessi tilteknu grein er að hún ýtir undir þá mýtu að ríkisstjórnin hafi ekkert gert fyrir skuldara. Það hefur ýmislegt verið gert, jafnvel þó sumir vilji gjarnan meira.
Ég er ekki lögfræðingur og hef ekki einu sinni leikið lögfræðing í sjónvarpinu. Ef ég er að drulla upp á bak megið þið endilega láta mig vita. Ég hafði heyrt um þessa lagabreytingu fyrir nokkru og las mér til í kvöld. Í gvuðanna bænum, ef þið eruð frá Hagsmunasamtökum heimilanna og langar að rífast við mig, rífist þá við mig um efni greinarinnar en ekki eitthvað allt annað.
Olafur Skorrdal - 01/09/11 23:06 #
Og mig sem langaði svo að rífast við þig um kartöflur...
Matti - 01/09/11 23:26 #
Allir elskar kartöflur!
Þess má geta að lögum um gjaldþrotaskipti var einnig breytt þannig að kröfur fyrnast á tveim árum.
Manni1 - 02/09/11 00:28 #
Þýðir ekkert að rífast við þig. Þú ert með bein tengsl við Landsbankann, eins og hefur svo glöggt komið fram í athugasemdum undanfarin tvö ár.
Gjörsamlega vanhæfur til að reikna nokkurt dæmi. Haltu þig bara við skuggatrú.
N.N - 02/09/11 02:45 #
Inntaki 57.gr. hefur ekki verið breytt neitt efnislega í meira en 100 ár enda dönsk réttarbót og hefur sennilega ratað óvart inn í lögin.Nú er þessi grein miklu loðnaðari en hún var áður.Þá gagnast greinin ekki t.d. þegar tryggingarfélag lætur bjóða eign upp vegna '' lögveðsréttar'' ( sér íslenskt réttarbrot )þ.e. iðgjalds að upphæð 10.000. kr en krafan stendur í 1.500.000 en algengt er að þau gefi lögmönnum veiðileyfi á skuldara.Engin takmörk eru á lögmannssjálftöku. Sé tryggingarfélagið eini uppboðsbeiðandinn með kröfu upp á 1.500.000 kr en banki á eftir með 7 milljón króna lán. Bróðir bankalögfræðingsins býður í eignina 3 milljónir. Markaðsvirði eignarinnar er hinsvegar 20 milljónir. Ein og hálf milljón fæst upp í kröfu bankans. Bankinn reynir að innheimta mismun sem er 8.5 milljón ( því bankinn er búin að leggja á 3 milljónir í innheimtuþóknun ) og er honum það sennilega heimilt því orðalagið er nógu loðið. Sé honum það ekki heimilt þá stendur eftir að uppboðsþoli ( eigandinn) tapar 8 til 10 milljónum. Í raun ættu lögin að vera þannig að sá sem krefst uppboðs ætt að þurfa að greiða eiganda eignarinnar mismuninn á kröfu sinni og markaðsverði. Þannig færu hagsmunir hans saman við velferð skuldarans. Nú græðir uppboðsbeiðandi oftast nær alltaf. Sá sem missir eign á uppboði er heldur ekki í aðstöðu til að höfða mál því hann er á vanskilaskrá og er strax krafinn um tryggingar af uppboðsbeiðanda og geti hann það ekki þá fæst málið ekki tekið fyrir.
Eva - 02/09/11 05:48 #
Manni, þótt aldur, reynsla og fyrri störf geti vissulega haft áhrif á túlkun manns á veruleikanum, ættum við að forðast þá hugmynd að það að einhver hafi tengsl við banka geri hann óhæfan til að tjá sig um bankamál. Málflutning skal meta út frá rökum, ekki því hvar viðkomandi vinnur, hverjir vinir hans eru eða hvaða skoðanir hann hefur á öðrum málum og óskyldum. Ef maður hinsvegar fer með rangt mál eða setur fram langsóttar túlkanir og skýringar, þá er sjálfsagt að skoða hvort hagsmunir ráði einhverju um það. Ef þú telur Matta vera að fara með vitleysu, endilega útskýrðu þá í hverju hún felst. Það sem ég sem lesandi vil fá að vita er fyrst og fremst það hvort hans útreikningar séu nær raunveruleikanum en útreikningar Ólafar.
Andrea - 02/09/11 06:52 #
Lestu grein Ólafar áður en þú gangrýnir og kallar hennar færslur rangar, hún skrifar:
Síðan afskrifar bankinn mismuninn á lánunum og því sem hann hefur örugglega heimt við sölu eignarinnar á frjálsum markaði. Þetta er bankanum skylt að gera samkvæmt lögum. Eftirstöðvunum af lánunum það sem útaf stendur eða 11 milljónir, þeirri kröfu getur bankinn haldið gangandi út yfir gröf og dauða.
Matti - 02/09/11 08:23 #
Kæri Manni. Ég hef engin tengsl við Landsbankann.
Hvað í skrifum mínum síðustu tvö ár hefur litast af slíkum tengslum? Geturðu vísað á eitthvað? Nei, auðvitað ekki.
Ég vann í Landsbankanum við hugbúnaðargerð í eitt og hálf ár, fram á mitt ár 2005 - þekki enn fólk sem vinnur þar en þeim hefur þó fækkað nokkuð og það er langt síðan ég hitti þau. Landsbankinn er (ekki stór) viðskiptavinur fyrirtækisins sem ég vinn hjá en ég er ekki í samskiptum við þau. Tengdafaðir minn tók svo að sér að stjórna bankanum tímabundið eftir hrun. Vinur minn vann í Kaupþing kringum hrun. Ég þekki fólk sem vann í Glitni. Ég hef spilað fótbolta með þingmönnum, borgarfulltrúum og aðstoðarmanni ráðherra í ríkisstjórn.
Ef hægt er að finna rangfærslur í skrifum mínum sem byggja á þessum tengslum þætti mér áhugavert að sjá þær.
N.N. ég sé ekki betur en að þessi grein sé tiltölulega skýr í dag, en ég er náttúrulega ekki lagaflækir (lögfræðingur) :-) Í þessu dæmi sem hér er þó fjallað um sé ég ekki betur en að lögin séu alveg skýr, markaðsvirði eignar skal ganga upp í skuldina.
Andrea, takk fyrir að gera a.m.k. tilraun til að benda á rangfærslu. Það er rétt að hún talar um að bankinn afskrifi og rukki um 11 milljónir, en bankinn hafði ekkert val. Aftur á móti byggir greinin á þessari rangfærslu sem ég fjalla um, lestu hana sjálf!
...fjölskyldan sem missti heimili sitt fær reikninginn fyrir mismuninum sem er þá meira en 26 milljónir.
...
Ekki nóg með það heldur fær sá sem verður fyrir nauðungarsölunni, bankaþolinn, reikning fyrir mismuninum á framreiknuðu láninu sem hvíldi á húsnæðinu, sem oftast hefur stökkbreyst og því sem fékkst upp í kröfuna á nauðungaruppboðinu. Síðan selur bankinn eignina aftur á 100% markaðsvirði og fær þannig hámarksvirði húsnæðisins til baka. Það fékk eigandinn ekkert tækifæri til að gera. Þegar bankinn selur eignina á frjálsum markaði innleysir hann hagnað sem nemur mismuninum á nauðungarsöluverðinu og markaðsverði. Svona er þetta bara. Auðvitað. Eruð þið ekki sátt?
Ég er einmitt ekki sáttur því þetta stangast á við núverandi lög. Það er alltaf hægt að skálda upp einhver dæmi en það er betra ef dæmi hafa stoð í raunveruleikanum ef umræðan á að vera gagnleg.
Takk Eva. Ég átti ekki von á öðru fyrst ég vogaði mér að skrifa um þetta mál á þessum forsendum að ég fengi svona skot.
Jón Magnús - 02/09/11 09:49 #
Kannski er þetta dæmi áður en lögin breyttust (hún mætti þá náttúrulega taka það fram).
En annars var frétt um daginn að þegar bankar nota vörslureikninga til að tefja það að ljúka uppgjöri og hirða þar með mikinn kostnað á kostnað skuldara.
Sbr. þessi frétt http://tidarandinn.is/node/318677
- Bjóða átti hús upp vegna vanskila. Eigandanum tókst að selja húsið en bankinn setti það skilyrði að söluandvirðið, sem var vel umfram skuldir, yrði geymt á vörslureikningi. 18 mánuðum síðar var féð ennþá inni á vörslureikningnum og lánið óuppgert. Eigandinn þurfti allan tímann að búa inni á skyldmennum, þar sem viðkomandi fékk hvergi lánafyrirgreiðslu vegna þess að bankinn breytti ekki vanskilamerkingu hjá CreditInfo.
Einnig var einhver frétt á RÚV um þetta en þá lenti e-r kona í þessu sama. Bankinn búinn að tefja það í mörg ár að ljúka uppgjöri, hirðandi af henni milljónir.
Matti - 02/09/11 09:55 #
bankinn setti það skilyrði að söluandvirðið, sem var vel umfram skuldir, yrði geymt á vörslureikningi
Þetta hljómar mjög undarlega.
Getur verið að bankinn hafi verið að bíða vegna réttaróvissu? Að beðið hafi verið eftir dómum um lögmæti gengislána, svo dæmi sé tekið? Er hugsanlega að upphæð skuldanna í þessum dæmum liggi ekki algjörlega fyrir? Sé t.d. upphafleg krafa?
Ólíkt Marinó dreg ég ekki þá ályktun í í fjármálafyrirtækjunum starfi illa innrætt fólk sem rembist við kreysta fé úr skuldurum.
Jón Magnús - 02/09/11 10:24 #
Það kom ekki fram hvort svo var en allavega var konan í fréttinni búin að pressa á bankann til að ljúka uppgjöri í 1-2 ár. Hún sagði að hún væri að fara í mál út af þessu.
En eins og við vitum þá er ansi mikill galli hve margar fréttir segja hálfsannleika. En ég er nú á því að bankar séu ekki góðgerðarstofnanir og réttu skuldara sé mjög veikur þótt það hafi eitthvað skánað. Allavega þegar við miðum okkur við nágrannalöndin þar sem rétturinn er mun meiri.
Einar Guðjónsson - 02/09/11 11:26 #
Skv. stjórnsýslulögum ertu vanhæfur sem tengdasonur bankaráðsmanns NBI og fyrrverandi bankastjóra Landsbankans og værirðu í stjórnsýslunefnd sem ætti að úrskurða í máli Landsbankans gegn skuldara þá værirðu bullandi vanhæfur og ekki trúverðugt að þú haldir öðru fram. Það getur vel verið að þú upplifir þig ekki vanhæfan en það er mjög eðlilegt að ætla að þú dragir taum bankans og það myndu stjórnsýslulögin gera. Þá má einnig ætla skv. þeim að þú hafir alla '' heimsmyndina'' um bankastarfsemi frá tengdaföður þínum yfir lambalærinu á sunnudögum. Hagsmunir þínir og bankans voru taldir fara saman frá því í desember 2008 og fram á árið 2010 skv. stjórnsýslulögum. Allar ákvarðanir um að innheimta stökkbreytt lán og ólögleg lán voru teknar á þessum tíma af tengdaföður þínum og á hans vakt. Að mínu viti verður því að reikna með því að blogg þitt um skuldara sé skrifað með hagsmuni bankans í huga.Gildir einu þó þú hafir ekkert komið nálægt neinum ákvörðunum bankans. Þú ert samt einn af bankastrákunum.
Matti - 02/09/11 12:32 #
Er ég vanhæfur að blogga um þessi mál :-)
Óli Gneisti - 02/09/11 12:58 #
Stjórnsýslulög ná merkilegt nokk ekki yfir blogg. Það hvað þau segja um vanhæfi skiptir því engu máli og ég vona satt best að segja að þessi vísun í lögin hafi verið brandari. Matti væri ekki vanhæfur til að leggja álit sitt fyrir stjórnsýslunefnd ef hann væri beðinn um að það. Það eina sem hann mætti ekki gera er að úrskurða um málið.
Óli Gneisti - 02/09/11 13:01 #
eða reyndar koma að starfi nefndarinnar.
Jón Magnús - 02/09/11 13:01 #
Einar - þú ert í ruglinu. Matti vanhæfur að tala um þessi mál - talandi um rugla saman óskildum hlutum eins og Óli bendir á.
Einar Guðjónsson - 02/09/11 13:28 #
Óli Gneysti Matti má blogga um það sem honum sýnist og drulla upp á bak eins og hann segir réttilega. Vísan í stjórnsýslulög var bara til að skilgreina vanhæfi og ekki annað. Hann er talin fjárhagslega tengdur bankanum eftir þeim lögum. Í athugasemd gerir hann lítið úr þessum tengslum og segist þekkja mann sem hafi unnið í banka og að tengdafaðir hans hafi verið fengin til að bjarga NBI eftir hrun ??????? Það skiptir bara máli hverjum hann er tengdur því að tengdafaðir hans er ekki hver sem er heldur einhver helsti klíkukall Íslands síðustu 35 ár eða svo.Hann er afi barnanna hans og því skoða ég nú ekki lengur blogg hans um peninga eða stöðu skuldara gagnvart bönkum því ég sé hvar hagsmunir hans liggja. Ef Matti á einhverja hagsmuni sem hann þarf að leggja undir stjórnsýslunefnd þá má hann það að sjálfsögðu en verður alltaf vanhæfur til að úrskurða í málum er tengjast með einum eða öðrum hætti bönkum. Því er eðlilegt að skoða þetta blogg hans um Ólöfu Guðnýju sem svar bankanna við skrifum hennar. Óli, Jón Magnús og Matti sjálfur mega alveg taka mark á skrifum Matta. Ég bara geri það ekki þegar kemur að færslum um peninga og banka og stöðu skuldara.
Matti - 02/09/11 13:37 #
Hann er talin fjárhagslega tengdur bankanum eftir þeim lögum.
Ég er ekki fjárhagslega tengdur nokkrum banka. Ég á ekki hlutabréf í nokkrum banka, enginn mér tengdur á hlutabréf í banka eða hefur annarra hagsmuna að gæta í bönkum. Einu hagsmunir mínir varðandi banka eru eignarhlutir ríkisins í bönkum.
...tengdafaðir hans hafi verið fengin til að bjarga NBI eftir hrun
Sagði ég það? Hvar?
...því að tengdafaðir hans er ekki hver sem er heldur einhver helsti klíkukall Íslands síðustu 35 ár eða svo
Já, einmitt. Þetta finnst þér eflaust svakalega málefnalegt.
Er virkilega erfitt fyrir þig að rökræða málefnalega? Sérðu ekki að það er nákvæmlega þetta sem ég tala um í grein minni. Fólk eins og þú sem ræður ekki við að halda sig við staðreyndir og þarf að grípa til ósanninda og upphrópana.
Þessi grein kemur Landsbankanum ekkert við.
Þess má geta að Einar Guðjónsson skrifaði líka athugasemdina sem merkt er N.N..
Óli Gneisti - 02/09/11 14:17 #
Einar, stjórnsýslulög skilgreina vanhæfi við ákveðnar aðstæður, þ.e. þegar það þarf að taka stjórnsýsluákvörðun. Það hefur enga merkingu umfram slíkt starf. Til dæmis má nefna að hjá sveitastjórnum gilda rýmri reglur.
Ef þú vilt útiloka fólk frá umræðunni út frá öllum hagsmunatengslum þá þyrfti augljóslega að byrja að koma í veg fyrir að fólk sem er í vanskilum með lán geti tjáð sig um málin. Jafnvel ætti enginn sem er með húsnæðislán að fá að tjá sig. Að sjálfsögðu væri slíkt fáránlegt og að sama skapi er árás þín á Matta fráleit.
Einar Guðjónsson - 02/09/11 14:23 #
''Tengdafaðir minn tók svo að sér að stjórna bankanum tímabundið eftir hrun.'' var víst það sem þú sagðir í athugasemdinni og biðst ég velvirðingar á að hafa ekki haft þetta orðrétt. Tengdafaðir þinn var skipaður í bankaráð NBI sem varð til þegar ákveðið var að færa íslensk innlán í sérbanka og innlend veðlán gamla Landsbankans með.Bankaráðið réði hann sem bankastjóra NBI þegar Elín ákvað að hætta í janúar 2009. Í tilkynningu var ekki tiltekið að um tímabundna ráðningu væri að ræða. Hann réði semsagt sjálfan sig og taldi sig hæfan enda þótt hann hefði orðið einn af bankastjórum Íslandsbanka á grundvelli hlutar eignarhaldsfélags Alþýðubankans í bankanum Íslands. Ásmundur Stefánsson er ekki hver sem er né bara einhver sem vann sem gjaldkeri í Íslandsbanka heldur er hann einn helsti útvörður fjármagnseigenda í landinu frá árinu 1987 og hans vinnuhagsmunir voru þröngir hagsmunir skuldara og háir vextir ( há álagning ) fyrir leigu á peningum. Þá sat hann í stjórn samtaka fjármálafyrirtækja af og til á 20 ára tímabili. Þá verður nafn hans órjúfanlega tengt peningavæðingu verkalýðshreyfingarinnar hvort sem það er honum að kenna eða ekki.Gef mér að hann hafi verið verðleikaráðinn sem sáttasemjari .
Kann ekkert annað orð en klíkukall og ætti ráðning hans í bankastjórastarf hjá NBI og skipun hans í bankaráðið áður að staðfesta það en þar var hann settur af VG og Samfylkingarklíkunni.
Þórður Ingvarsson - 02/09/11 14:29 #
Hvað kemur þetta málinu við?
Einar Guðjónsson - 02/09/11 14:46 #
Óli, það skulda allir en í landinu eru bara 5 starfandi aðalbankastjórar og hafa verið um langa hríð. Vísan í stjórnsýslulög var nú bara til að útskýra með vísan í einu lögin í landinu hvað vanhæfi væri að lögum. Átti að skoðast abstract. Menn verða bara stundum að sæta því að vera tortryggðir sakir fjölskyldutengsla. Að lokum ítreka bara að nú veit ég tengsl Matta við bankaheiminn og Eignarhaldsfélag Alþýðubankans og hef það í huga þegar og ef ég les framar blogg hans um peninga og ´´ óheiðarlega'' skuldara. Þá eru vonandi allir ánægðir.
Óli Gneisti - 02/09/11 14:50 #
En hvað er það nákvæmlega sem gefur til kynna að hér hafi fjölskyldutengsl áhrif? Færslan er með öllu hlutlaus í garð Landsbankans sérstaklega og banka almennt. Ef eitthvað er lítur bankinn í dæminu sem vitnað er í betur út ef leiðrétting Matta kemur ekki til.
Eva Hauksdóttir - 02/09/11 18:06 #
Þetta er fáránleg umræða. Matthías er ekki að verja bankana heldur að benda á að höfundur greinarinnar leggur upp dæmi sem stenst ekki samkvæmt lögum.
Nú er ég alger sökker fyrir samsæriskenningum en hvernig í fjáranum gera tengsl tengdaföður Matta hann vanhæfan til að vísa í lagagrein sem er öllum aðgengileg á netinu?
Þórður Ingvarsson - 02/09/11 18:27 #
Sérðu það ekki?! Fyrrverandi bankastjóri! Stjórnsýslulög! Öööhh... Klíkukall!!! Sunnudagsteikin???????